Projeler İçin Belediyelerden İmar Ruhsatı Nasıl Alınır?

[elips]

uzun zamandır belirli firmalara dahil olarak çalışıyorum.
şimdi kendim bir konut projesi işi aldım.
Projenin belediye ve onay ruhsat işleri ile ilgili bilgim çok az. Çizimi yapılmış projemin hangi aşamalarla onaylatmam gerekiyor. ruhsatlar için neler yapmam gerekiyor. Mimarlar odasının mevzuatlarını okudum ancak işin uğraşma yönü nasıl bilmiyorum.
bu konuda yol gösterebilir misiniz?

[ninlil]

Her belediyenin farklı uygulamaları olabiliyor, o yüzden ruhsat alacağınız belediyenin "belediye imar yönetmeliği"nin bulup, ruhsat başvurusu için gerekli belgelere bakmanız gerekir.
Genellikle istenenler;
1) Dilekçe
2) Tapu (Malikler listesi ruhsat aşamasında alınacaktır.)
3) Çap
4)İmar Durumu (Son bir yıl içinde verilmiş ve ruhsat aşamasında geçerliliği kontrol edilecektir.)
5) Röperli Kroki_Aplikasyon krokisi
6) Kotlu Kroki (İlgili Belediyenin Harita Bürosunca verilecektir.)
7) Zemin Etüd Raporu
8) Uygulama projeleri
a-Mimari projeler
b-Statik Projeler
c-Elektrik Projeleri
d-Tesisat Projeleri
e-Harita Uygulama Sorumluluğu Projeleri
f-Peyzaj Projeleri
9) Sığınak yazısı (proje tetkik aşamasında)
10) Yapının denetimini üstlenen kuruluş veya kişilerin vereceği taahhütname .


Kaynak için TIK

İyi çalışmalar

[elips]

Çok Teşekkür ederim.
Başkalarından kulak dolgunluğuile duyduğuma göre mimari projeyi önceden belediyeye (hangi birimine) bir gösterip olmuş mu dedikten sonra aplikasyon krokisi, çap, statik elektrik vs. projelerine mi geçilmeli?
Nedense bu belediye bölümü beni kasıyor?

[Omer Yilmaz]

Konuyu forumda "önemli" hale getiriyoruz. (En üstte takılı olarak kalacak).

Bu konuda bilgi ve tecrübesi olanlardan gelecek nitelikli katkılarla bir rehber niteliği kazanır umarım.

[@rch-i-dio]

Orijinal metin elips tarafından gönderilmiş

Çok Teşekkür ederim.
Başkalarından kulak dolgunluğuile duyduğuma göre mimari projeyi önceden belediyeye (hangi birimine) bir gösterip olmuş mu dedikten sonra aplikasyon krokisi, çap, statik elektrik vs. projelerine mi geçilmeli?
Nedense bu belediye bölümü beni kasıyor?

ben öncelikle belediyeden onaylı bir imar durumu almanı öneririm...çünkü belediyenin zorluk çıkaracağı kısım genellikle binanın arsaya oturumuyla alakalıdır...(çekme mesafeleri,mevcut nizama uygunluk vb...)

ve diğer bir husus da belediyelerin kendi aralarında farklılıklar gösterebilmesi...yani bir belediye belirli kıstaslar doğrultusunda sığınak isteyebilirken bir başkası istemeyebiliyor...

birde mimarlar odası onayı varki bence bu da bu forumda tartışmaya açılıp öncelik verilmesi gereken bir sorundur bence...

belediyeler içerisinde mimarlar odası onayı isteyen ve istemeyen belediyeler vardı ki bunun yasal olanının hangisi olduğunu belediyeler bile bilmiyorudu...bugünlerde ise bayındırlık bakanlığından belediyelere gelen yazıda oda onayının zorunlu tutulamayacağı belirtiliyor...

[ninlil]

elips, belediyeye bir kez başvurduktan sonra, her birimde diğer birime yönlendirileceğinizden, iş kendiliğinden oluverecek...bir bakacaksınız ruhsat alınmış, inşaat bile başlamış. O yüzden kasmaya gerenk yok

Ruhsat işlemleri sırasında gözlemlediğim ayrıntılar, işler, izlenimleri kısaca yazdım, umarım işe yarar...Akla takılan sorulara, bildiklerim ölçüsünde yanıt verebilrim.

Öncelikle demeliyim ki: Çok önceden, bir zamanlar çizilmiş, elde varolan bir projeyi, ruhsat alınacak parsele uyarlamaya/uydurmaya çalışan projeler, ruhsat alma safhasında zorluklar yaşamaktadırlar. Halbuki parsele uygun olarak tasarlanan projelerde aksaklık en azdır!

Bu nedenle Belediye ile irtibat kurulması gereken zaman iki kısma ayırabiliriz:
-Parsel verileri/istenenleri öğrenmek için. Mimari tasarma başlamadan önce!
-Başvuru dilekçesi ile, ruhsat dosyası hazırlandıktan sonra!

Mimari proje tasarlamaya başlamadan önce:
-Ruhsat alınacak belediyeden, inşaat yapılması tasarlanan parsele ait “imar durumu”, “kotlu kroki” ve “çap” alınmalıdır.
-“İmar durumu”nda belirlenen yapılaşma koşullarına uygun mimari proje bir çok sorunu işin başından önleyecek, proje tadilatlarını azaltacaktır.
-“kotlu kroki” tasarladığınız yapıyı 3.Boyutta araziye en uygun koşullarda oturtabilmeniz için gereken ülke kotlarını ve yol kotlarını size sağlayacaktır.
-“Çap” ise komşu parseller ile tasarım yapılacak parselin 2 boyutlu düzlemdeki ölçülerini size sağlar. (Parselin yola cephesi/derinliği/bitişik nizam ise komşu parsel ile irtibatı/ ayrık nizam ise yine yolların konumu/ yapınızın cephelerini tespit etmenizi sağlar...)
Belediyeden alınacak bu “yasal” veriler; yapınızı çevresine uygun tasarlamayı sağlayacak kolaylıklar, tasarımınıza zenginlikler kazandıracak, kafayı çalıştırmayı gerektirecek, yapınızın özgünlüğünü sağlayacak bilgiler olarak düşünülmeldir.Asla, bir kısıtlama olarak görülmemelidir. Eğer daha iyi bir yapılaşma öneriniz varsa imar planı değişikliği talep ediniz.
-Belediyeden alınacak verilerle tasarlanan mimari proje.
-Tasarlanan mimari projeye uygun statik/tesisat/çevre düzenleme projeleri.vs vs.
-Oda vizeleri, maliklerden alınacak noter tasdikli muvafakatlar, vs vs.
-Belediye çalışanlarından tetkikte önceliklerin bir listesi varsa alınmalı, kendi dosyanızın öncelikle kendiniz tarafından tetkikinin yapılması “eksik evrak” sorununu ortadan kaldırır.

Dosya hazırlama/sunma/ruhsat alma safhaları.
1.Belediyeye verilecek ruhsat dosyalarındaki tertip/düzenlilik işi daima kolaylaştırır. Bu nedenle, istenilen evraklar bir dosyada derli toplu olmalı... hatta, bir A4’te sıralı olarak yazılmalıdır. Dilekçeniz, en üst dosyanın üzerinde yapıştırılmış, görünür olmalıdır. Ataçla tutturuluvermiş ise, oradan oraya götürülürken dilekçeniz yırtılabilir, hatta kaybolabilir.
2.Mimari projeler bir veya daha çok klasörlü dosyada olmalı, dosyaların sırtına Ada/pafta/parsel numaraları ve içeriği mutlaka yazılmalıdır. Ayrıca, mimari projelerin en başında çap ve kotlu kroki ölçülerini içeren bir vaziyet planı olmalı, kuzey işareti asla unutulmamalıdır. (Projeniz sizin için ne kadar tanıdık olsa da, tetkik eden için o kadar yabancı ve bilinmediktir. Sunumunuzun kalitesi inceleyenin projeyi anlamasını daha çabuk sağlar veya sağlamaz.)
3.Çatışmalar genellikle eksik evrak yüzünden, bitişik nizamda sığınak yeri, asansör yeri, çatı , merdiven kovası vs ortak alanlarda, ayrık nizamda ise TAKS ve KAKS hesaplarında, bahçe mesafelerinde, kat yüksekliklerinde, gabari ölçüsünde vs vs çıkmaktadır.
4.Belediye çalışanları ile kurulacak dialoglar da ise; Unutulmamalıdır ki, belediye çalışanları da ellerinde ki yasa/yönetmelik/kanunları anladıkları gibi uygulamaya çalışmaktadırlar. Bu yüzden çıkan ilk anlaşmazlıkta memur arkadaş, üst makama şikayet edilmekle tehdit edilmemelidir. İş yükü altında ezilen meslektaşlarımızla uzlaşmak, tepeden inme emirlerle yapılan zorlamalardan daha sağlıklıdır, üstelik belediye üstyönetimden kimsenin peşinden koşmak zorunda kalmazsınız.
5.Diğer istenen projeler de (statik/tesisat) aynı tarz dosyada, dosya sırtları içeriğini belirtecek bilgi ile sunulmalıdır.
6.Tüm dosyalar birbirinden ayrılmayacak bir şekilde bağlanmalı, inceleme safhasında, bir de mimari proje dosyanızın aranması/nerede olabileceği sorunları ile uğraşılmamalıdır.
7.Tüm birimlerde atılacak son imzalar, son dakikada fark edilen aksaklıklar, harçlar, SSK primleri, sinir harpleri, koşuşturma, proje tadilatları, yeni ozalit çektirmeler vs vs den sonra ruhsat tabelanızı yaptırabilir, temelinizi atabilirsiniz...

Hayırlı olsun

[elips]

çok teşekkür ederim.
bu doğrultularda ilerleyeceğim.
ayrıca yaşadığım olayları ve durumları da burada aktaracağım ki gerçekten problemler ortaya çıkarılabilir ve çözülebilir ve rehber niteliği kazanabilir.

[kahn]

ninnil in yazdıkları harika. Keşke birkaç yıl önce bu bilgilere ulaşabilseymişiz.

bunlara bazı eklemeler yapmak durumundayım

Mimarlar odası onayı en kolayı, tüm amaç sizden vize parasını almak. binayı olabilecek en yüksek sınıftan gösterip 15 dakikada bakıyorlar.

En zor onaylar itfaiye ve iski den alınıyor. projenizi önceden mutlaka itfaiye ye götürüp gösterin. Öncesinde yangın yönetmeliğini bol bol okuyun. Özellikle bodrum kaçışları vb karışık. Bu arada mimariyle birlikte mekanik ve elektrik de geçeceği için bunların da itfaiye konusunda tecrübeli kişilerce yapılması gerekli. İstenen kalıplar var.
İtfaiye bir tek noktada olduğu için (FAtih) ve aynı adamlar baktığı için bir süre sonra istekler anlaşılıyor. Ama alt memurun tamam dediğine son imzacı müdür olmamış diyebiliyor.

İski için de kanal projesi yapmak gerekiyor. Rogar sıraları, alt üst kotları, doğal akış yoksa pompa yapmak vb vb. Bu da bölgeden bölgeye çok farklı. İski harçları çok yüksek. İşveren in vereceği önceden mutlaka anlaşılmalı.

Sığınak genelde kolay. Bölgenin sivil savunamasına (kaymakamlıkta) inşaat alanın 1/20 si kadar alanı sığınak gösteriyorsunuz. Çevresi 60 cm duvar veya 75 cm sıkışmış toprak. İçinde wc, çöp odası, cebri havalandırma.....Önemli olan m2 yi net olarak tutturmak.

Belediyelere de girip çıkmak gerekiyor.

Amaaa esas olay başka tabii. İstanbul da hangi belediye daha rüşvetçi ve beter olayı var.
En sosyal demokrat geçinen Kadıköy Belediyesi beni deneyiminde en beteri. Çünki rüşveti bir türlü isteyemiyorlar sizi süründürüyorlar. İşveren in direkt gidip kime kaç lira verilecekse vermesi lazım ki projeler yürüsün
Ümraniye desen o da karışık. Belediyelerin içlerinde birilerini tanımadan iş yapmak ve onaylatmak son derece zor. Burda tecrübeli bir iş takipçisi varsa çok işe yarar.

Bu arada istanbul imar yönetmeliği yeni değişti ve önemli farklar var. Bunu da hatmetmek gerekiyor. Özellikle binaya kot verilmesi noktası önemli yerleşimi çok etkiliyor.

yazacak çok şey var ama zaman yok. Ek olarak kendime hazırladığım bir listeyi de koyuyorum. Kolay gelsin


Ümraniye belediye ye önce vaziyet planı veriliyor
Bunun üzerinden kot veriyor belediye
Sonra Avan proje veriliyor. 1/100 olabilir
sonra da kesin proje veriliyor.

Fen işlerinden yol harcı ödenmesi gerekiyor


ÜMRANİYE BELEDİYESİ.si Tescil Belgesi için yapılacaklar:
mimarı,statikçisi,makinecisi,elektrikçisi ve zemin etüdçüsü,nün tümünden istenenler (belgelerin hepsi fotokopi olabilir, asıllara gerek yok)

1- oda sicil belgesi (proje odadan vizelenince veriliyor)
2- imza sirküleri
3- anakent belediye kayıt numarası veya kadıköy kayıt no
(her mimar-mühendis veya büro kayıt olup her sene kaydını yenilemek durumundaymış, bu kayıt belgesi isteniyor. yenileme işlemi için de para alıyorlarmış. Anakente kayıt yeterli)

Ayrıca ;
4- muvaffakatname fotokopisi (Mütahitin hazırlayacağı muvafakatname)
5- taahütname fotokopisi (Tapuda hisse sahiplerinin noterden birbirlerine bina yaptırmaya dair verecekleri taahütname)

6- ve orda bulunan bir bilgi formu (proje (arsası, ada pafta parseli vs.) ve projenin müellifleri hakkında) tüm taraflar tarafından imzalanarak doldurulacak.

Her proje başvurusunda bu işlemler tekrarlanıyor

B blok 2. katta Nazım Bey bu tescil işlerini yapıyor
Tel: 0 216 414 38 00 / dahili 353
Tescil ile ilgili Suat Hanım, Aysel Hanım var /dahili 331



Ruhsat Başvurusuna Gereken belgeler:
• Orjinal imar durumu belgesi ve arkası (yeni tevhid sonrası)
• İski belgesi
• Denetim sözleşmesi
• Isı yalıtım kaşesi
• Mimarlar odasından tasdik
• İmar ‘dan tescil
• Belediyeden mekanik elektrik statik vs vizesi alınacak ama bunları ruhsat için projeye eklemeye gerek yok
• Tüm belgelerin orjinalleri isteniyor.



Sığınak Onay Yazısı için Gerekenler
Ümraniye Kaymakamlığı
•
• Sadece mimari proje yeterli

• Mekanik havalandırma yerleri ve menfezler nokta nokta belli olacak
• Demir kapı olacak
• Wc ve çöp odası olacak
• Duvarlar betonarme ise 60 cm olacak
• Sığınağın olduğu paftada bağımsız bölüm listesi ve kaks taks hesabı olacak.


İSKİ KANAL YAZISI
Kanal projesinde detaylı rotar numaraları, kotları vb isteniyor.
Sığınak wc ye de rogar bağla
Her iki vaziyet kesitinde de detaylı olarak rogarlar bağlantılar akış yönü gözükecek.
Vaziyet planında bina içlerindeki rögar yerleri de gözükecek
Doğal akış yok ise pompa yapılacak

Ayrıca tüm belgelerin 1 adet aslı 1 adet de fotokopisi olacak, 2 ayrı dosya halinde, fotokopilerin olduğu dosya iski’de kalıyor.
Proje sadece malsahibi veya vekiline veriliyor.

ELEKTRİK TRAFO YAZISI
Dudullu Tedaş

ELEKTRİK TRAFO BAŞVURUSU İÇİN ELEKTRİK PROJECİYE
TAPU, ÇAP VE EN YAKIN YERDEN TESİSAT NUMARASINI VER, O BAŞVURUYU YAPIYOR. ANCAK CEVABINI MALSAHİBİ VEYA VEKİLİ ALABİLİYOR.


ÜMRANİYE BELEDİYEYE BAŞVURUKEN
ÜMRANİYE BELEDİYESİNE ÖNCE
YAPI DENETİM SÖZLEŞMESİ
MALSAHİBİ VEKALETİ İLE BAŞVURUYORSUN
VEKALET 5 TANE MÜHENDİSE ŞU ŞU ARSADA PROJE YAPTIRMAK ÜZERE VERİLEN BİR VEKALET.

DOSYA KABULE GİDİP NUMARA ALIYOR SONRA PROJELERİ VERİYORSUN
BELEDİYE 4 TAKIM PROJE İSTİYOR.
MÜHENDİSLERİN İMZA SİRKÜLERİNİ İSTİYOR

FEN İŞLERİNDEN YOL YAZISI ALNIYOR VE YOL HARCI VERİLİYOR.



OTOPARK BLOK PAFTLARINDA DA BAĞIMSIZ BÖLÜM LİSTESİ, EMSAL SIĞINIAK VB HESAPLARININ OLMASI GEREKİYOR.

KAPALI OTOPARK DOĞAL ZEMİN ÜZERİNE ÇIKAMIYOR.





.

[RedRapsody]

Benim staj yaptığım ve ortalama 20 milyon dolar keşif bedelli olan iki proje de belediyeden ruhsat işlemleri tamamlanmadan başlatılmıştı... herkes çok rahattı...

demekki dedim kasmaya gerek yok. bu işler bir şekilde hallediliyor.. sen paradan haber ver diyor herkes...

[elips]

İşverenden dolayı projemizi ilerletemedik. 2007'e kaldı. Geç olsun güç olmasın diye kendimizi avutacağız.
Bana göre gerek belediyelerde gerekse diğer kurumlarda herkes üstüne düşen görevleri yapmalı. Öyle parayı göster, gerekli yerleri para ile besle gerisi kolay mantığı ile de karşılaşmam inşallah. Çünkü o mevkilerdeki meslek sahipleri de o işi yapmak için oradalar.
Böyle 'rüşvet' tabir ettiğimiz yöntemler hangi belediye bölümlerinde çok fazla? Örnekler veya anılarınız var mı?

[gün]

Orijinal metin elips tarafından gönderilmiş

Çünkü o mevkilerdeki meslek sahipleri de o işi yapmak için oradalar.

Kim demiş öyle olduğunu .
Canınızı sıkmayın. Bunu talep edenler de olur etmeyenler de. Bir sepette çürük elmalar da bulunur, temizler de. Korkulan, çürüklerin ayıklanmaması .

[sacha]

İstanbul'da eski fakat tarihi özelliği olmayan bir apartmanda ev dekorasyonu yapacağım. Duyduğuma göre belediyeye tadilat projesi vermem ve ruhsat almam gerekiyormuş. Bu konuda beni aydınlatabilirmisiniz? bu arada istanbul mimarlar odasına kayıtlı değilim. bu sorun teşkil edermi?

[deep]

Orijinal metin sacha tarafından gönderilmiş

İstanbul'da eski fakat tarihi özelliği olmayan bir apartmanda ev dekorasyonu yapacağım. Duyduğuma göre belediyeye tadilat projesi vermem ve ruhsat almam gerekiyormuş. Bu konuda beni aydınlatabilirmisiniz? bu arada istanbul mimarlar odasına kayıtlı değilim. bu sorun teşkil edermi?

Ev dekorasyonundan kastın nedir tam olarak bilemiyorum ama eğer mevcut yapının iç duvarlarında değişiklikler yapıcaksan bu tadilat projesi kapsamına girer.Öncelikle tavsiyem mevcut binanın eski projesini ilgili belediyeden alman gerektiği.Daha sonra mevcut projeyle uygulanan yapı acaba birbirini tutuyor mu?Bunun için bir röleve alman gerekli.Yeni tasarımını yaptıktan sonra tadilat projesi için önce mimarlar odasına oradan da belediyeye başvurmak gerekir.Bu aşama mimarlar odasına kayıt yaptırmalısın.Aksi halde ruhsat alman mümkün olmayacaktır.Kayıt ve tadilat projesinin onaylanmasından sonra belediyeye ruhsat için başvuru yapabilirsin.
Kolay gelsin,iyi çalışmalar..

[kahn]

Tarİhİ ÖzellİĞİ Olmayan Bİnada DiŞ Pencereler DokunulmadiĞi SÜrece Evİn İÇİnde Her Şeyİ HİÇ Bİr İzİnsİz Yapabİlİrsİnİz. Tabİİ Kolon Kesme DiŞinda!!!!!!. Bu Tİp İŞler İÇİn Ne Beledİyenİn Ne Mİmarlar Odasinin Yakinindan GeÇmeyİn Derİm, Çikmazdan BaŞka BİrŞey Bulamazsiniz Oralarda.bu Durmlarda Esas Önemlİ Olan KomŞular. Şİkayet Edecek Kİmse Var Midir Çevrede? Yoksa Dayanin Hİltİye

Kolay Gelsİn

[sacha]

İlginize teşekkür ediyorum. Apartmandaki üst daireye yeni pencere açılmış ama izinlimi olduğunu bilmiyorum fakat müşterim kendide istiyor bu pencereyi. Başka arkadaşlara da danıştım. artık evde boya yapmak için bile belediyeden ruhsat almak gerektiğini söylüyorlar. aksi takdirde ciddi ceza kesiliyormuş. yada ilgili yerlere rüşvet vererek izinsiz yapabilirsin diyorlar. epey kararsız kaldım bu konuda. ben başka bir şehirde kayıtlıyım mimarlar odasına. acaba ruhsat için istanbula kaydırmam gerekirmi? tabiki şirketim de başka şehirde...