Nedir Bu TAKS - KAKS?

[Gül Keskin]

Son 5 yıllık süreç içinde hızlı bir gelişim gösteren gayrimenkul sektörünün de etkisiyle günlük basında daha sık yer almaya başlayan haberlerde karşılaştığımız kimi terimler, gayrimenkul, mimarlık ve inşaat sektöründeki çoğu uzmana tanıdık gelse de pek çok kişi için hala bir soru işareti. İçinde bulunduğumuz dönemde özellikle kamu arazilerinin satışı ve kentsel dönüşüm haberlerinde bahsi geçen bu terimler ile gerekçelendirilen uygulamaların daha iyi anlaşılabilmesi adına ilgili mevzuat, yönetmelik ve akademik yayınları araştırdık: Nedir Bu TAKS - KAKS?

[just]

Öncelikle bilgilendirme amaçlı bu yazı için Arkitera'ya çok teşekkürler. Hem öğrenci arkadaşlar için hem de ilgili mesleklerden olmayan kişiler için özet bilgi niteliğinde olması açısından kayda değer doğrusu.

Bizde nedense yönetmelikleri okumak ve yorumlamaya çalışmak çoğu zaman işkence halini alıyor. 3194'teki sınıflandırma sisteminin çok iyi olmadığını ve bütün maddelerin içiçe geçmiş biçimde karmakarışık bir şekilde arka arkaya sıralandığını düşünürüm hep. Üstüne bir de anlatım bozuklukları da eklenince durum daha da vahim hale geliyor. Yorumlamaya açık maddeler olmamalı diye düşünüyorum. Bunun için daha bilimsel yöntemlerle bu imar yönetmelik ve yasalarının elde edilmesi ve dile getirilmesi gerektiğini düşünüyorum.
______
Her neyse asıl söylemek istediğim şu ki ilgili yazıda yer alan aşağıda alıntıladığım KAKS tanımında bir şey dikkatimi çekti;

...
Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.
...
Kat (İnşaat) Alanı Kat Sayısı (KAKS, Emsal): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.
...

KAKS hesabında kullanılan 'Katlar Alanı(KA)'nın yapı inşaat alanı ile aynı olmadığını belirtmekte fayda var.
'Katlar Alanı Hesabı'na Dahil Edilmeyen Alanlar' 3194'te 'Madde 2.04.07'de ve ek olarak farklı maddelerde de kısmi bilgiler şeklinde yer almaktadırlar.

Birkaç örnek vermek gerekirse;
- Bodrum katta yer alan otopark, sığınak alanları ile bazı teknik hacimler gibi ortak alanlar,
- İskan edilmeyen bodrum kat alanları,
- Yangın merdivenleri ve bunlara ait güvenlik holleri, kaçış holleri gibi ortak alanlar,
- İç bahçeler, kat bahçeleri,
- ...
(Yine 2.04.07'de belirtilen bazı kriterlere göre bu türden alanların toplam yapı inşaat alanının belirli yüzdelerini geçmeyen kısımları emsal alanına dahil edilmezler.)